 | 在什么情况下出租人可以中途解约 | 2007-07-13 |
| 在房屋租赁期间，承租人有下列行为之一的，出租人可以中途解除房屋租赁合同：
①未征得出租人的同意擅自改变房屋用途的；
②逾期不支付租金累计超过六个月的；
③故意损坏房屋的；
④房屋租…… |
| 租赁期间对外出卖房屋的，如何确定出租主体的变更时间? | 2007-07-13 |
| 租赁期间发生所有权变动导致产生新的租赁合同的，新的法律关系的产生以该房屋所有权变更登记的时间为准。买卖房屋双方对此另有约定的按约定。
《合同法》第二百二十九条规定“租赁物在租赁期间…… |
| 如何确定合同解除的时间? | 2007-07-13 |
| 一般情况下，可以分以下三种情况：1、诉讼之前，双方当事人协商解除租赁合同的，协商确定之日为合同解除之日；2、一方当事人行使合同解除权，对方有异议提起诉讼，经法院审理后认为行使合同解除权并无不当的，解除合同通知送达之日…… |
| 抵押的房屋能否进行租赁?租赁合同是否有效? | 2007-07-13 |
| 抵押权与出租权是房屋所有权人的权利，房屋所有权人将已抵押房屋出租的，租赁合同有效，但租赁权不能对抗抵押权。
《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十六条…… |
| 对于承租人以行使优先购买权为由，诉讼请求确认出租人与第三人的房屋买卖合… | 2007-07-13 |
| 一种观点认为，承租人优先购买权一般包含两个诉讼请求：一为请求出租人与第三人买卖合同关系无效，二是请求与出租人建立“同等条件下”的买卖合同关系。这两个诉讼请求是承租人优先购买权的具体化。为避免讼累，切实维护承租人的优先…… |
| 出租人就租赁房屋已经与第三人订立买卖合同，承租人要求行使优先购买权的，… | 2007-07-13 |
| 优先购买权的行使是以取得租赁物的所有权为目的的，因此，在其他人尚未取得租赁物所有权之前，承租人行使优先购买权的，都可以得到支持。也就是说，如果出租人仅仅与第三人订立了合同，而尚未办理过户、登记手续，且承租人也在知道或者…… |
| 未经登记的租赁合同，承租方是否有优先购买权? | 2007-07-13 |
| 租赁合同中的承租方依照法律规定依法享有优先购买权，不因登记与否而影响该项权利。但是，未经登记的租赁合同，其承租人的优先购买权不得对抗第三人。这里所说的不能对抗第三人，是指一旦房屋所有权已经变更，除非能够证明第三人是恶意…… |
| 租赁合同当事人约定，租赁物上的添附物或其残值在合同终止时归出租人。现因… | 2007-07-13 |
| 如果双方约定合同终止时添附物归出租人的，则该约定属于关于添附物归属的附条件的约定。即以合同正常履行完毕，作为将添附物价值完全移转给出租人的条件。因此，根据附条件法律行为的规则，如因出租人违约而致条件不能成就的，则承租…… |
| 租赁合同解除时，租赁物上的添附物或其残值如何处理? | 2007-07-13 |
| 《合同法》第二百二十三条第二款规定：“承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”因此，租赁合同解除时，添附物可以取回的，由添附人取回，不能取回的，租赁双方对房屋添附…… |
| 承租人承租的房屋遭到第三人侵权，承租人是否可以直接向侵权人主张侵权责任… | 2007-07-13 |
| 承租人基于承租权而对房屋具有使用、收益的权利，当第三人的行为影响其承租权时，承租人基于占有人的地位，可以相应地请求排除妨碍、损害赔偿。但承租人所主张的权利范围仅限于因占有地位享有的权利，而不得主张属于所有权人的权利。…… |
| 由于第三人的原因影响承租人对房屋使用、收益的，承租人是否有权利要求减少… | 2007-07-13 |
| 合同责任是严格责任，只要是非承租人自己过错的原因影响承租人使用、收益的，承租人均可以向出租人主张合同权利，出租人不得以系第三入侵权为由而免除自己的责任。出租人与第三人之间的关系是另一法律关系。
…… |
| 出租人出租的房屋有瑕疵的，承租人如何支付租金? | 2007-07-13 |
| 《合同法》第二百三十一条规定：“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。”因此，…… |
| 承租人承租的房屋遭到第三人侵权，承租人是否可以直接向侵权人主张侵权责任 | 2007-07-13 |
| 承租人基于承租权而对房屋具有使用、收益的权利，当第三人的行为影响其承租权时，承租人基于占有人的地位，可以相应地请求排除妨碍、损害赔偿。但承租人所主张的权利范围仅限于因占有地位享有的权利，而不得主张属于所有权人的权利。…… |
| 租赁合同解除时，租赁物上的添附物或其残值如何处理? | 2007-07-13 |
| 《合同法》第二百二十三条第二款规定：“承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”因此，租赁合同解除时，添附物可以取回的，由添附人取回，不能取回的，租赁双方对房屋添…… |
| 承租人的优先购买权主要在哪些情形下受到限制? | 2007-07-13 |
| 主要有共有入优先购买、出租人基于特殊身份而出卖租赁物、租赁物以特定方式发生权属变化等等。如出租人将房屋赠与他人的，房屋被强制征收、征用的，房屋以招标形式出卖的，以及房屋被强制执行等。这主要是考虑到，在赋予承租人优先购…… |
| 房屋在租赁期间被拍卖，承租人是否可就该拍卖房屋行使优先购买权? | 2007-07-13 |
| 拍卖是买卖的一种特殊形式，但其性质是买卖，不能剥夺承租人优先购买的权利，出租人或者拍卖行依然有义务通知承租人拍卖事宜。具体操作可以参照最高法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，其中第十六条规定：“拍卖过…… |
| 如何确定优先购买权的放弃? | 2007-07-13 |
| 放弃的形式有两种，明示和默示。明示表现为出租人向承租人作出出卖房屋的意思表示后，或者承租人知道房屋出卖事实的，承租人明确表示不予购买；默示可以表现为出租人向承租人作出出卖房屋的意思表示后，或者承租人知道房屋出卖事实的…… |
| 出租人在房屋出售前对承租人未尽通知义务，承租人应在多长期限内行使优先购… | 2007-07-13 |
| 承租人的优先购买权属于以形成权的行使为前提的权利，故该形成权的行使应以除斥期间制度加以规定，即承租人应自知悉出卖事实时起一定期限内行使先买权。该制度与合同法规定的出租人应当给出 “合理期限”一起(一为基于当事人自由意…… |
| 承租人优先购买权案件当事人的诉讼地位问题 | 2007-07-13 |
| 审判实践中，承租人作为原告起诉，有的仅将出租人列为被告，有的将出租人和买受人列为共同被告，有的将出租人列为被告、买受人列为无独立请求权的第三人。我们认为应当将承租人与买受人列为共同被告。
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| 租赁期间对外出卖房屋的，如何确定出租主体的变更时间? | 2007-07-13 |
| 租赁期间发生所有权变动导致产生新的租赁合同的，新的法律关系的产生以该房屋所有权变更登记的时间为准。买卖房屋双方对此另有约定的按约定。
《合同法》第二百二十九条规定“租赁…… |
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