在今年的全国人大会上，33位代表建议取消房地产预售制度，一石激起千斤浪，引起了政府、专家学者以及业内人士的高度关注。其实，早在去年八月份，央行就在房地产金融报中提出了取消预售房制度的建议，当时也是引发了一场广泛的争论。我个人认为，尽管取消预售制有着一定的积极作用，但就目前国情来看，如取消预售制会饿死九成开发商，所以取消预售制要三思。

　　取消预售制所能产生积极效果

　　关于取消预售房的讨论能如此激烈，一方面说明了预售制是我国房地产市场中非常重要的一项制度，另一方面也说明了，预售房制度的确有负面作用，而且随着房地产市场的发展愈加明显。比如，增加了金融风险、容易使购房者的利益受到损害等，考虑到这些因素，取消预售制度确实有着一定的积极作用。首先，取消预售制有利于降低金融风险。我国房地产开发资金过分依赖银行，无论是前期的买地费用还是后期按揭形式的预售，把银行和房地产紧紧捆在了一架战车上。中国房地产开发资金使用银行贷款的比例高达60%，开发商以银行贷款为第一融资手段。在预售阶段，通过按揭的形式，把风险转嫁给了银行，因为没有现房，只是一片空地，这样一旦楼市发生什么波动，银行除了落下资不抵债的空地外，什么也没有，金融危机会立即爆发。其次，取消预售制有利于稳定房价，控制投机行为。预售制有很多漏洞给投机行为和哄抬房价有机可乘，取消预售制度，实行现房销售，不仅会减小房屋倒手的频率，还会增加投机资金成本，而且现房长时间在投机者手中，他们的风险大大增加，这样就限制了投机行为，并且有了实实在在的房子，哄抬房价现象也会避免。另外，取消预售制有利于保护购房者的权益、规范市场。取消预售制度，就不会出现诸如霸王条款、开发商私自改规划、面积缩水、延迟交房等等侵害消费者权益且扰乱市场秩序的行为。

　　取消预售制等于“革”开发商的命

　　尽管说取消预售制度会对当前房地产市场起到一定的积极作用，但是，是不是取消预售制就是一蹴而就，房地产市场中的问题就会迎刃而解呢，就能看到一个健康良好的房地产市场呢？个人认为，在目前的国情下，取消预售制将会造成一些更大的副作用。目前我国房地产开发模式，主要是利用银行系统的资金来进行开发和项目运作。开发商首先自己筹备一个自有资金，作为市场准入和购买土地等前期运营，然后开发商在用土地作抵押向银行贷款，用从银行贷来的资金偿还地款，土建施工费用先由建筑商垫付，然后通过房屋预售回笼资金支付房屋建设、管理费用，同时收回成本、赚取利润。这样开发商在项目尚未完工的时候就已经回笼了绝大部分资金，使开发商的资金流流转速度加快，这也是开发商能在很短的时间内甚至同时运作几个项目的原因所在。但如果取消预售制度，也就是实行现房销售，由于房地产项目建设周期长的特点，就会大大减慢开发商资金回笼，开发商便不再能够通过预售提前使用银行贷款、个人首付款去完成房屋的建设、配套，这就造成了开发商资金成本大大增加，尤其是自有资金和开发资金必然增加。这样一来，那些实力不济的小开发商无法周转资金，最终困死在断裂的资金链上。而目前，相对于其他传统行业，我国房地产行业还比较年轻，大部分开发商都处在刚刚起步和成长阶段，他们的资金实力比较淡薄，在这样的情况下，取消预售制度无疑要了他们的命。如果大部分中小开发商都因为资金问题而被纷纷淘汰出房地产市场的话，容易形成大开发商独霸天下、垄断房地产市场的局面，从长远看，不利于我国房地产业的持续健康地发展。因此，尽管预售制度存在着一些不足，但值得思考的是，中国房地产市场是不是到了一定要取消预售房制度不可的地步了？到底还有没有其他办法，通过完善一些制度，来规避房屋预售制度带来的贷款风险和其他弊端呢？其实，房屋预售制度目前在世界各国都普遍存在并广泛运用，我们不妨学习一些经验。取消预售制因该是一个循序渐进的过程，在当前还比较适应国情的状态下，应该努力将其完善。应配套一些政策和制度弥补其不足，比如：让一些有规模的房地产开发企业准入市场，形成银行、开发商和购房者三方面承担风险，加大商品房的销售透明度，逐步扩大现房销售量。只有这样，房地产行业才能有一个良好的环境，健康的发展。

稿源： 新浪论坛 编辑： 李进

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