本周(1月15日-21日)，进入春节的倒计时阶段，大多数在去年就已入市的商业地产项目在本周都呈现出了不同的发展态势。细数在去年上市的商业地产项目，结合今年春节前期的实地调研，联合地产发现，许多去年面市的商业项目，仅仅经过一年的时间，却呈现出各自不同的发展。真可谓几家欢乐几家愁。

　　联合地产商业地产中心经过对去年陆续面市的几个商业项目的盘点，对这些当时叫得很响，并一度呼声很高的商业项目作如下分析：

商业项目名称

座落区位

占地面积

建筑面积

项目定位

经营业态

面向人群

吸纳品牌

目前经营状况

希望领空

南开区内环与中环之间

3715.9

21000

空中底商+商业OFFICE

餐饮、娱乐、休闲类商业、商务办公

经营者投资人

无

未开盘

金河购物广场

河西区中环

 

43000

综合购物广场

精品服饰、时尚饰物、妇幼专卖，中餐、西餐、咖啡厅、酒吧，美容、美体、休憩、健身

28-35岁时尚人士

美津浓\BOSSINI\ SPARKLE\IPZONE等休闲运动系列

逐渐攀升

乐购\国美

时尚女装:KAJA\恩曼琳等

亨得利

土大力\有乐和食\快乐罗马\德克士等

麦购休闲购物广场

和平区滨江道

7400

35000

综合商业广场

服装服饰、餐饮娱乐、美容美发、游艺城、影音制品、电子竞技场等

25岁左右年轻人

 

一般

华苑商业街

南开区华苑居住区

 

26000

餐饮复式商业街

餐饮\购物

社区内人群

休闲时尚餐饮:土大力\小肥羊等

良好

新世界棕榈阳光

和平区与南开区交界处

 

20000

餐饮休闲商业街

餐馆\休闲

社区内及外来人口

休闲时尚餐饮:星巴克\必胜牛扒\避风堂

一般

天津女人街

   

80000

室内商业街

餐饮、娱乐、休闲、购物、服装、服饰、美容美发

年轻女性

餐饮:堡简阁

开业不到一年两次整改,目前业态未定

奥城商业广场

南开区

 

140000

高端商业综合体

所有商业业态

白领金领高消费人群

餐饮:MRPIZZA\KFC

餐饮较好,超市一般

卖场:E-mart(易买得)

 

上谷商业街

南开区水上北路

 

52000

白领阶层的时尚消费场所

餐馆\休闲\娱乐场所

白领阶层

土大力等

未开业

迷你购流行馆

和平区长春道

 

10000

年轻人的购物乐园

服装鞋帽饰品儿童用品

18-28岁年轻人

 

未开业即已闭店

天津国际轻工商贸城

东丽区金钟河大街延长线之外

 

300000

专业卖场

五金\鞋革\轻纺

专业人群及全市消费者

 

招租过程中

　　表中所示的十个项目都是在去年呼声很高或宣传力度极大的商业项目，在天津的商业地产项目市场上也都属位置极佳的商业项目，其中超过60%的商业项目的坐落于繁华商圈内或其周边，这对于颇讲地段的商业地产来讲，无疑是一个巨大的优势。但是经过一年再回头看看这些代表项目，她们的经营状况总体上却并不尽如人意。特别是有些当初概念炒的十分响亮的商业项目甚至在未开业就已倒闭，而有的项目虽经多次整改仍不见起色，大有无力回天之势，而多数项目虽在经营当中，但从经营效果来看，处于维持状态的不在少数。

　　那么产生如此后果的原因为何呢？

　　联合认为，有如下几点：

　　一、事实胜于雄辩

　　商业重地段不假，但作为商业与地产结合的商业地产项目更重定位，前期没有科学严密调研与定位的项目地段再好也是空谈；

　　二、招商运营马虎不得

　　商业地产项目中后期的招商与运营缺一不可，缺乏运营概念的招商如无本之木；而没有招商基础的运营更是空中楼阁，招商运营与前期的定位就该浑然天成，而非流水作业；

　　三、轻言销售不可取

　　众所周知，对于一个标准的商业地产项目而言，销售与租赁应该是有比例的，最大不超过3：7，但如果作为一个商业地产项目的发展商在前期运作确实急需资金回笼时，销售无疑是最有效的变现模式。但是，联合认为，这种意义上的销售是应该讲条件的，是应该计后果的，而非一刀切，简单行事。这种简单地用销售住宅的模式来销售商业地产一则不利于后期管理，二则风险较大。

　　综合上述，通过本周对一些去年曾火爆一时的商业项目的追踪，联合认为，商业地产项目的开发对开发商而言更有价值的同时，也更具挑战性。

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稿源： 联合地产 编辑： 胡津伟

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