环城四区房市介绍

　　随着房市的发展，天津的市场格局也在悄然发生着转变，除传统中心城区外，环城四区、滨海新区的兴起，使其成为房地产市场新兴的热点地区，而其中，环城四区的发展尤为值得关注。

　　由上表得知，环城四区第三季度成交价格较第二季度上涨840.04元/m2，目前达到3550.34元/m2，环比增长达30.99%，在成交价格增长方面高居天津各区域之首。

　　综合环城四区的成交价格、成交量、成交单套面积三项指标可以发现：

　　1、环城四区房地产市场发展良好，需求旺盛

　　相对于30.99%的价格上涨幅度，环城四区的成交量仍然保持在一个稳定的水平下，显示环城四区的需求旺盛，购买的理性化成分居多，市场情绪稳定，追涨的现象不明显。

　　2、产品结构处于调整中，产品主流供应由安居型向舒适型转变

　　从宏观数据看，环城四区单套成交规格上涨6.80平米/套，显示市场成交已不仅仅限于中等、中低等规格的产品，开始向面积较大的舒适型产品迈进。

　　3、产品开发档次不断提升

　　从市场表现上看，西青区万科假日风景、东丽区万科东丽湖、朗钜天域等项目的销售极大地提升了当地房地产开发的水平和档次。而西青区金厦水语花城、上投中北镇项目将相继入市，将延续中高档的定位，对整体环城四区的项目开发档次的提升起到表率和带动作用。

　　环城四区市场走强的原因

　　1、天津城市化发展的必然结果

　　根据西方城市地理学中的同心环模式理论，城市发展会经过一个由内向外然后由外向内的发展模式。从天津的实际情况看，一方面，随着天津城市发展，中心城区的房产价格、租金不断升高，中心城区开发成本和置业成本的不断提升，在价格选择的作用下，房地产开发的重点、市场需求取向将逐渐向城市边缘区域偏移。

　　2、政府规划的导向作用

　　根据天津近期规划中的描述，我市的空间发展策略与建设时序为：优先发展包括中心城区及紧邻组团、武清城区等以海河为主轴的"走廊型"中心城市。其次，依托主城，推进组团。近期重点发展东丽湖、空港物流加工区等城市外围组团。可见，随着发展中心城区外围居住组团纳入本市近期的重点规划，加之开发商亦发现中心城区外围商品住宅市场的发展潜力，预计未来3至5年内，环城四区楼市将进入加速发展的快车道。

　　3、城市基础设施拉动

　　基础设施尤其是交通设施的建设对环城四区发展的拉动是十分明显的。随着地铁、轻轨城市快速路等快速交通设施的兴建，环城四区与中心城区的交通联系越来越紧密，交通通勤的时间成本将越来越小，对中心城区购房者的吸纳能力越来越大。在未来发展上，环城四区的后市潜力十分巨大。根据相关数据，2004年至今环城四区共出让土地203万平米，按照容积率1.5计算，可产生305万平米的供应，而从目前出让土地的开发情况看，仍有大量的项目没有上市，可以预见随着未来大量新盘上市，环城四区的整体市场竞争会更上一个台阶。

环城四区居住用地出让情况

　　环城四区发展中需注意的问题

　　我们应该清醒地看到，目前环城四区的发展仍处于初级阶段。在从起步到成熟这一过程中，仍有许多"成长的烦恼"需要面对和克服，尤其在以下方面应特别予以关注：

　　1、基础配套设施建设速度需要加快

　　虽然借助政府未来整体规划的有力支持，环城四区中数个居住板块初具雏形，但随着大体量楼盘的相继上市，交通不便、商业商务配套设施的不完善等制约销售的因素也将不断显现。因此，基础配套设施的建设速度成为环城四区发展的重大决定性因素。

　　2、各地区楼市发展需要不断协调、整合

　　目前环城四区发展速度仍不均衡，西青区是目前环城四区中房地产市场发育较快的区域，该区域发展主要集中在三个居住组团，即：中北镇板块、杨柳青镇以及由梅江南居住区延展出的外围区域均各具优势。其中，中北镇板块紧邻华苑居住区，依托着华苑产业园区以及西部大学城，加之地铁二号线的建设等利好因素，成功吸纳了部分南开区外扩人群。

　　东丽区由于位于天津"两核"——中心城区与塘沽城区之间，并且具有独特的自然景观优势，使得其供应的产品趋向于高端，加之未来滨海战略实行，发展潜力不可限量。

　　北辰区则更多的成为普通住宅的主力供应区，主要供应来自瑞景居住区一线。

　　津南区楼市主要由当地改善性需求为主，对外区域的吸纳能力有待提高。但相信随着红领世郡二期与未来金地集团双港镇项目(占地566亩)的上市，这种情况将得到相当的改善。

　　综合来看，环城四区楼市的发展各有特色，但目前发展速度、发展水平参差不齐。因此，要加强四区之间的整合，使其在大区域统一、协调发展的背景下形成有效联动。

　　3、供应产品有待进一步细分丰富

　　从目前环城四区上市的项目来看，主力供给集中在两个层面上，即：别墅与中高档公寓。

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